Zum Beirat (richtig: Verwaltungsbeirat) enthält das Gesetz nur einen Paragraphen, nämlich § 29 WEG. Außerdem gibt es einige Aufgaben des Beirates, die an anderen Stellen des Gesetzes geregelt sind. Der Verwaltungsbeirat ist neben der Wohnungseigentümerversammlung und dem Verwalter das dritte Organ der Gemeinschaft. Während die anderen beiden zwingend sind, steht es den Eigentümer aber frei, ob Sie tatsächlich einen Verwaltungsbeirat wählen wollen.
Seine Grundlage hat der Verwaltungsbeirat zumeist in der Gemeinschaftsordnung, wo seine Einrichtung geregelt ist. Einen Anspruch auf Errichtung eines Verwaltungsbeirats gibt es allerdings nur, wenn die Gemeinschaftsordnung diesen zwingend vorschreibt. Die Bestellung des Verwaltungsbeirats liegt in der Wahl seiner Mitglieder. Eines gesonderten Beschlusses über die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats bedarf es nicht. Es reicht aus, über die Kandidaten abzustimmen. Kommt es hierbei zu einem positiven Ergebnis, so ist der Verwaltungsbeirat eingerichtet.
Aussagen über ein Wahlverfahren finden sich im Gesetz nicht. Der Gestaltungsmöglichkeit der Eigentümergemeinschaft sind daher keine Grenzen gesetzt. Eine Beiratswahl sollte daher sorgfältig vorbereitet werden, um sich nicht wegen formeller Fehler einer Anfechtbarkeit auszusetzen.
Eine bestimmte Anzahl von Mitgliedern sieht § 29 WEG in der Fassung seit dem 1.12.2020 nicht mehr vor, die Eigentümer sind also völlig frei, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorschreibt. Hier wären allerdings auch die Auslegungsregeln 47 WEG zu beachten.
Wenn die Gemeinschaftsordnung nichts Anderes vorsieht, können nur Eigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt werden. Die Wahl eines Nicht-Eigentümers wäre dann unzulässig. Ist der Eigentümer eine juristische Person, z.B. eine GmbH, kann auch diese Verwaltungsbeirat werden, sie wird dann durch ihren Geschäftsführer in diesem Amt vertreten.
Das Gesetz macht keinerlei Vorgaben für eine Amtszeit, so dass, wenn keine Befristung vorgenommen wird, die Bestellung unbefristet erfolgt, was auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen würde. Allerdings dürfte es Sinn machen, die Amtsdauer auf einen bestimmten Zeitraum zu befristen. Dieser sollte sich, um bei Verwalterwechsel eine gewisse Kontinuität zu sichern, nicht mit der Bestellungsdauer des Verwalters decken. Da die Verwalterbestellung in der Regel auf fünf Jahre erfolgt, bietet sich eine Bestellung des Verwaltungsbeirats für zwei oder drei Jahre an.
Die Haftung des Beirates ist immer wieder ein Thema in den Eigentümerversammlungen. Generell haftet der Beirat für Fehler in seiner Tätigkeit. So haftet er z.B., wenn er in der Belegprüfung offensichtliche Unterschlagungen des Verwalters nicht erkennt. Hierfür bietet sich eine Haftpflichtversicherung des Beirates an.
Der Verwaltungsbeirat ist nicht das Kontrollorgan für den Verwalter. Er ist nicht verpflichtet, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen (BGH, Urteil vom 23.2.2018- V ZR 101/16), so jedenfalls die Rechtsprechung zum alten Recht. Nach dem WEMoG in der Fassung ab 1.12.2020 gehört zu den Aufgaben des Beirates auch die Überwachung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEG). Die Pflicht zur Überwachung des Verwalters ist aus unserer Sicht problematisch formuliert und dürfte dazu führen, dass so mancher Verwaltungsbeirat sich davon Befugnisse verspricht, die er
nach der Gesetzesbegründung gar nicht haben soll. Denn mit dieser Formulierung wollte der Gesetzgeber nur der dadurch gestiegenen Bedeutung des Verwaltungsbeirats Rechnung tragen, dass er in der Neufassung die Gemeinschaft auch gegenüber dem Verwalter vertritt, insbesondere wenn es darum geht, Ersatzansprüche durchzusetzen. Ganz explizit wollte der Gesetzgeber mit dieser Formulierung aber dem Beirat nicht das Recht verleihen, sich Kompetenzen des Verwalters anzueignen (BT- Drs. 19/ 22634 S. 48). Es bleibt also spannend, wie die Rechtsprechung diese Neuregelung in Zukunft bewerten wird.
Die Haftung des Beirates, sofern er den ehrenamtlich tätig wird, ist nach der Neuregelung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, § 29 Abs. 3 WEG. Offen ist die Frage, ob vor diesem Hintergrund der Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Beirat durch die Gemeinschaft noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.