Bei Fehlern in der Beschlussfassung unterscheidet das Gesetz zwischen der Anfechtbarkeit und der Nichtigkeit von Beschlüssen. Nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ist ein Beschluss nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.Hierzu gehören zum einen Verstöße gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) oder gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB). Ob ein Verstoß gegen die guten Sitten vorliegt, wird immer eine Frage des Einzelfalls sein und bleiben. Gegen die guten Sitten verstößt z.B. das völlige Verbot jedweden Musizierens in der Anlage oder z.B. ein Beschluss, der es unverheirateten Menschen verbietet, zusammen in einer Wohnung zu wohnen
Nichtig ist aber auch ein Beschluss, der nicht hinreichend bestimmt oder in sich widersprüchlich ist. Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann sich auch daraus ergeben, dass Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz für das fehlt, worüber gerade beschlossen werden soll. Die Beschlusskompetenz steht der Wohnungseigentümerversammlung nur in Angelegenheiten zu, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung durch Beschluss entschieden werden darf. Besteht eine Beschlusskompetenz generell, wird sie aber im konkreten Fall überschritten, führt dieses nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Nichtig ist z.B. ein Beschluss, mit dem ein Arbeitsplan aufgestellt wird, in dem geregelt ist, welcher Eigentümer wann das Treppenhaus zu reinigen hat. Die Gemeinschaft hat nämlich keine Kompetenz, einzelnen Eigentümer Arbeitspflichten aufzuerlegen.
Die Nichtigkeitsklage ist an keinerlei Frist gebunden, insbesondere ist die Anfechtungsfrist von einem Monat unbeachtlich. Auch ohne Klage kann ein Eigentümer sich noch Jahre später auf die Nichtigkeit des Beschlusses berufen. Das gilt allerdings nicht, wenn es eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss gab und diese rechtskräftig abgewiesen worden ist. Dann kann im Nachgang nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig. Denn eine Nichtigkeit hat das Gericht im Anfechtungsprozess von Amts wegen zu prüfen.
