Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24
Der Bundesfinanzhof hat sich in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung zur Abzugsfähigkeit der Einzahlungen von vermietenden Eigentümerin die Erhaltungsrücklage geäußert. Er hat an seiner bisherigen Rechtsprechung festgehalten, dass solche Zahlungen nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Erst die Verausgabung der zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen führt zu Werbungskosten bei den vermietenden Eigentümern. Denn erst dann könne beurteilt werden, ob die jeweilige Maßnahme steuerrechtlich den sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen oder den nur über die Absetzung für Abnutzung zu berücksichtigenden Herstellungskosten zuzuordnen sei.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet: “Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.”
Der BFH sah sich zur Klarstellung veranlasst, weil die Kläger sich im Hinblick auf die Reform des WEMoG 2020 darauf berufen hatten, dass die Erhaltungsrücklagen ja in das Vermögen einer rechtsfähigen Person übergingen. Sie würden dem Vermögen der Eigentümer entzogen. Das ändert aber nach Sicht des BFHs nichts an der steuerlichen Betrachtung.
Da kommt einem unbefangenen Betrachter ja sofort folgende Frage: Der einzahlende Eigentümer darf die Beträge nicht im Zeitpunkt der Einzahlung als Werbungskosten geltend machen. Stellen wir uns vor, er hat über einige Jahre z.B EURO 10.000 in die Erhaltungsrücklage eingezahlt. Jetzt verkauft er die Wohnung. Diese EURO 10.000 konnte er steuerlich nicht geltend machen. Ein Jahr nach Verkauf erfolgt eine umfangreiche Sanierung, jetzt wird das Geld ausgegeben. Wie wirkt sich das auf den verkaufenden Eigentümer aus? Gar nicht, sagt der BFH in den Gründen seines Urteils: “Veräußert der in die Rücklage einzahlende Wohnungseigentümer sein Eigentum vor Durchführung der Erhaltungsmaßnahme, bleibt ihm zwar endgültig ein Werbungskostenabzug verwehrt. Er wird im Regelfall aber Ausgleich vom Erwerber für den diesem wirtschaftlich zugutekommenden Rücklagenbestand durch einen Kaufpreisaufschlag erhalten”.
Dr. Patrick Kühnemund