Mit dem WEMoG ist § 16 Abs. 2 WEG neu gefaßt worden. Dort heißt es im zweiten Satz jetzt: “Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen”.
Übersetzt bedeutet dieses, dass sämtliche Verteilerschlüssel, ob sie nun auf Gesetz oder Teilungserklärung beruhen, generell nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG mit einem Mehrheitsbeschluss geändert werden können. Das brachte erste Gemeinschaften auf die Idee, generell einmal über den Verteilerschlüssel nachzudenken. Denn oftmals zeigt sich ja bei näherer Betrachtung, dass die Miteigentumsanteile, nach denen die Kostenverteilung z.B. laut Gemeinschaftsordnung erfolgen soll, gar nicht dem Verhältnis der Flächen der Einheiten entsprechen. In einer Entscheidung des AG Hamburg-St. Georg hatte eine Wohnung 8,8% der Miteigentumsanteile, aber 23,24 % der Gesamtfläche (Urteil vom 13.5.2022 – 980a C 38/2). Das ist natürlich ein krasses Mißverhältnis. Dort beschlossen die Eigentümer, in Zukunft alle Kosten außer Heizung und Wärme nicht mehr nach MEAT, sondern nach Quadratmetern abzurechnen.
Diesen Beschluss hat das Amtsgericht zu recht “kassiert”, denn eine solche Beschlusskompetenz gibt § 16 Abs. 2 WEG nicht her. Wer sich durch eine solche Kostenverteilung unbillig benachteiligt fühlt, hat bestenfalls einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung auch § 10 Abs. 2 WEG. Aber im Beschlusswege geht das nicht. Dass man darüber überhaupt diskutieren muss, ist kaum nachvollziehbar. Denn das wird bereits aus der Gesetzesbegründung deutlich. Hier war der Gesetzgeber ausnahmsweise mal sehr deutlich. Es heißt dort: “Der neue § 16 Absatz 2 Satz 2 regelt die Kompetenz der Wohnungseigentümer, eine Kostenverteilung zu beschließen, die von § 16 Absatz 2 Satz 1 oder einer Vereinbarung abweicht. Die Vorschrift betrifft sämtliche Kosten mit Ausnahme solcher, die auf baulichen Veränderungen nach § 20 WEG-E beruhen (vergleiche § 16 Absatz 3 in Verbindung mit § 21 Absatz 5 WEG-E). § 16 Absatz 2 Satz 2 tritt damit – mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen – an die Stelle des geltenden § 16 Absatz 3 und 4 und gibt dessen System auf, das nach verschiedenen Kostenarten differenziert und je nach Kostenart unterschiedliche Anforderungen an den Beschluss stellt. An die Stelle dieses unübersichtlichen Systems tritt mit § 16 Absatz 2 Satz 2 eine einzige Vorschrift, die es den Wohnungseigentümern ermöglicht, über die Kostenverteilung zu beschließen. Diese Vorschrift verlangt keine besonderen Mehrheiten. Dadurch soll es den Wohnungseigentümern erleichtert werden, über eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung zu entscheiden (..).
§ 16 Absatz 2 Satz 2 unterscheidet zwei Konstellationen: den Beschluss über die Verteilung einzelner Kosten und den Beschluss über die Verteilung bestimmter Arten von Kosten.
Einzelne Kosten sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Positionen. Die Wohnungseigentümer können demnach zum Beispiel über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fenster-austauschs, beschließen.
Der Begriff der Art ist weit zu verstehen. Bestimmte Arten von Kosten können sich sowohl auf regelmäßig wiederkehrende Positionen (zum Beispiel Müllgebühren) als auch auf unregelmäßig wiederkehrende, aber gleichartige Positionen beziehen. Die Wohnungseigentümer können demnach etwa beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigen-tums befinden. Unzulässig ist lediglich eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels.
Anders als nach geltendem Recht ist es damit möglich, eine Kostenverteilung auch über den Einzelfall hinaus zu beschließen. Insbesondere das Gebot der sogenannten Maßstabskontinuität steht damit einer Kostenverteilung durch Beschluss nicht mehr grundsätzlich entgegen. Denn nach geltendem Recht scheitert eine Kostenverteilung durch Beschluss oftmals daran, dass die für den Einzelfall gewünschte Kostenverteilung einen Anspruch anderer Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslösen würde und damit der Sache nach eine Kostenverteilung über den Einzelfall hinaus beschlossen wird (vergleiche BGH, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 164/09). Indem der Entwurf die Beschränkung auf den Einzelfall aufgibt, kann auch in diesen Fällen eine sach-gerechte Kostenverteilung beschlossen werden. Etwa kann von vornherein beschlossen werden, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden. Wird dagegen eine entsprechende Kostenverteilung nur für einzelne Fälle beschlossen, kann sich daraus ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung ergeben, dem im Rahmen künftiger Beschlussfassungen Rechnung zu tragen ist. Insoweit bleibt das Gebot der sogenannten Maßstabskon-tinuität durchaus relevant, ohne aber einer differenzierten Kostenverteilung durch Beschluss von Anfang an entgegen zu stehen.” (BT-Drs. 19/18791, S. 54 ff.)
Dem ist nichts mehr hinzuzufügen…..