BGH, Urteil vom 27. September 2024 – V ZR 21/24
Nach dem Erbbaurechtsvertrag war der Berechtigte verpflichtet, das von ihm im Rahmen des Erbbaurechts errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen. Das Tat er nicht und der Grundstückseigentümer verklagte ihn auf entsprechende Vornahme der Reparaturen. Der Erbbaurechtsberechtigte verteidigte sich mit der Einrede der Verjährung, denn der mangelhafte Zustand des Gebäudes war dem Grundstückseigentümer bereits seit langem bekannt.
Das ließ der BGH nicht durchgehen, denn bei der mangelnden “Instandsetzung” handele es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginne daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauere.
Der BGH hatte bereits zum Heinfallanspruch entschieden, dass bei der Verletzung von erbbaurechtsvertraglichen Pflichten, wie allgemein bei der Verletzung vertraglicher Pflichten, für die Verjährung danach zu unterscheiden sei, ob eine abgeschlossene oder fortdauernde Handlung vorliege. Bei einer abgeschlossenen Verletzungshandlung beginne die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch mit der Kenntnis des Grundstückseigentümers von dieser Pflichtverletzung bzw. mit dem Eintritt der Voraussetzungen für den Heimfall; der Umstand, dass der Eingriff noch fortbestehe, stehe dem Beginn der Verjährung nicht entgegen. Beruhe die Vertragsverletzung auf wiederholten Handlungen, etwa einer fortdauernden vertragswidrigen Nutzung, löse jeder neue Verstoß einen neuen Heimfallanspruch und damit eine neue Verjährungsfrist aus. Handele es sich dagegen um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit, kann die Verjährung des Heimfallanespruchs nicht eintreten, solange der Verstoß andauere (Rn 17 des Urteils).
Das kommt dem Wohnungseigentumsrechtler bekannt vor, uns so zieht der BGH einige Randnummer später in seinem Urteil dann auch die Parallelen: Für das Wohnungseigentumsrecht habe der Senat entschieden, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Durchführung einer im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendigen Maßnahme unverjährbar sei. Müsse beispielsweise das Gemeinschaftseigentum in Stand gesetzt werden, dann ändert sich daran nichts, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauere. Es handele sich um eine gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die nicht verjähren kann. (Rn. 20 des Urteils).
So befruchtet die Randmaterie des Wohnungseigentumsrechts denn auch andere Bereiche des Zivilrechts.
Dr. Patrick Kühnemund