Und täglich grüßt das Murmeltier…
So könnte es einem vorkommen, wenn man die Fachpresse regelmäßig liest. Und auch hier, in diesem Blog, ist das nach wenigen Monaten schon der dritte Beitrag zum Thema der unbestimmten Beschlüsse (z.B. hier). Dazu habe ich gerade eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg eingestellt.
LG Hamburg 318 S 73/21
In dem zugrundeliegenden Fall hatte die Eigentümerversammlung mit Beschluss zu TOP 2.1.2 „die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen für alle drei Häuser basierend auf den von dem Büro W mit der Bieterliste vom 10.02.2021 vorgelegten Planungs- und Ausschreibungsergebnissen, aber ohne Erneuerung des großen Erkers und des vertikalen Fensterbandes der Wohnung Nr. 19 im Haus 25 mit einer Endsumme i.H.v. ca. 1.088.000,- € brutto inkl. 10 % Unvorhergesehenes“ beschlossen. Weiter führt der Beschluss aus, dass „die Bieterliste als Anlage Nr. 1 der Ladung beilag und zudem alle Planungs- und Ausschreibungsunterlagen seit der letzten Eigentümerversammlung im September 2020 jederzeit in einer eigens für diese Maßnahmen eingerichteten Dropbox eingesehen werden konnten.
Und was gefiel dem Landgericht nicht?
Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung von Beschlüssen sei es erforderlich, dass sich aus dem Beschluss hinreichend klar und dies auch für einen Sonderrechtsnachfolger ergebe, welchen Inhalt der Beschluss habe. Dieser müsse sich im Grundsatz aus dem Wortlaut ergeben. Eigentümerbeschlüsse seien„aus sich heraus“ auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar seien. Allerdings könne ein Beschluss auf Dokumente Bezug nehmen. Erforderlich sei dann aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sei, denn nur dann seisichergestellt, dass ein Dritter, insb. ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen könne, welchen Inhalt er habe. Zur genauen Beschreibung komplizierter technischer Sachverhalte und technischer Details dürfe auf Urkunden und Schrifstücke Bezug genommen werden, wenn diese eindeutig identifiziertbar und allen Eigentümern künftig zugänglich seien.
Vereinfacht gesagt…
Wenn ein neuer Eigentümer in 10 Jahren diesen Beschluss liest, muss er genau wissen, was im Detail beschlossen worden ist. Wenn der Beschluss auf Anlagen verweist, dann müssen diese so konkret bezeichnet werden, dass diese zweifelsfrei identifiziert werden können (z.B. Angebot Firma x vom 11.11.2022, Angebotsnummer yxc zum Gesamtpreis von EURO 123). Und, das war tatsächlich eine Besonderheit dieses Falles, diese Unterlagen müssen auch in Papierform irgendwo existieren. Oder, wie das Landgericht formulierte: Sie müssen allen Eigentümern “zukünftig zugänglich” sein.
Lösungsvorschlag
Wir leben in digitalen Zeiten. Was spricht dagegen, die Unterlage, auf die Bezug genommen wird, zur Anlage des Protokolls zu machen? Der Beschluss würde dann Bezug nehmen auf Angebot Firma x vom 11.11.2022, Angebotsnummer yxc zum Gesamtpreis von EURO 123, das als Anlage zum Protokoll genommen wird.
Damit wären alle Angriffspunkte ausgeräumt, und der Verwalter kann ruhig schlafen….