Zur Entscheidung des BGH vom 22.3.2024 – V ZR 141/23
Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum nicht so einfach ohne weiteres verkaufen kann. Er braucht dafür eine Zustimmung. Verbreitet ist dabei die Zustimmung durch den Verwalter. Hierzu hatte der BGH entschieden, dass eine Klage auf Erteilung einer verweigerten Zustimmung in diesen Fällen nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die GdW zu richten ist. Die Entscheidung finden Sie hier. Erläuterungen insgesamt zur Frage der Veräußerungszustimmung finden Sie hier.
In der aktuellen Entscheidung hatte sich der BGH mit einer Klausel in der TE zu befassen, wonach zwar nicht der Verwalter, aber die “anderen Wohnungseigentümer” zustimmen müssen. Und diese bzw. dieser – es handelte sich um einer Zweier-WEG – verweigerte die Zustimmung. Der verkaufende Eigentümer klagte gegen die anderen Eigentümer – und verlor. Er hatte die falsche Person verklagt. Auch wenn in der Teilungserklärung explicit stehe, dass es der Zustimmung der anderen Eigentümer bedürfe, müsse diese Klausel unter dem Gesichtspunkt der Änderungen durch das WEMog betrachtet und ausgelegt werden. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der TE im Jahre 2001 gab es noch keine rechtsfähige Gemeinschaft. Damals war es also undenkbar, dass die GdW irgendwelche Rechte wahrnahm. Gerade die Reform durch das WEMog 2020 habe aber die Zuständigkeiten für gemeinschaftsbezogene Themen komplett auf die GdW verlagert. Unter diesem Gesichtspunkt muss die alte TE ausgelegt werden.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet:
“Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurde.”
Die Rechtspraxis hat es also ein wenig einfacher: Egal, was in der TE steht: Wird die Zustimmung verweigert, ist die GdW auf Zustimmung zu verklagen.
Dr. Patrick Kühnemund