BGH V ZR 7/26 – Urteil vom 27.3.2026
Als die Pressemitteilungen zu dieser Entscheidung Ende März in den Postfächern der Fachwelt landete, war die Aufregung groß. Keine drei Vergleichsangebot mehr nötig, die Fachleute überschlugen sich mit Kommentaren und Anmerkungen auf allen möglichen Plattformen.
Das war nicht ganz übertrieben, denn in der Tat waberte seit Jahrzehnten das mystische Gebot durch die WEG-Welt, wonach man jenseits der Bagatellgrenze zwingend drei Vergleichsangebote benötigte, ansonsten würde eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Das hat mir ein Amtsrichter auch mal im Brustton der Überzeugung dargelegt, auch er als Hauseigentümer hole sich vor jeder Maßnahme drei Vergleichsangebote, man wolle doch nicht zu viel Geld bezahlen.
Schlaue Köpfe hatten allerdings immer wieder darauf hingewiesen, dass diese Zahle “Drei” ja nicht zwingend sein könne. Im Gesetz stehe sie nirgendwo. Und warum drei? Warum nicht zwei oder vier? Nun ja, in manchen Kreisen gilt die Zahl 3 als Zahl der Vollkommenheit und der göttlichen Ordnung. Das hat den BGH allerdings nicht beeindrucckt, der BGH hat sich den Zweiflern angeschlossen und mit diesem Wahnsinn Schluss gemacht – richtig so.
Allerdings ist es nicht ganz so einfach, wie der erste Aufschrei es vermuten läßt. Vor rund 14 Tagen kam endlich der Volltext der Entscheidung heraus. Liest man die Entscheidungsgründe, muss man wohl feststellen, dass die drei Vergleichsangebote vom Tisch sind, dass es dadurch aber nicht einfacher wird. Denn, so der BGH, die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müsse auf hinreichenden Tatsachengrundlagen erfolgen. Und dazu eigenen sich (auch) Vergleichsangebote. Aber es gäbe auch andere Fälle, in denen man ohne solche Vergleichsangebote zu entsprechenden Entscheidungsgrundlagen käme: So lägen vielleicht Empfehlungen von Sonderfachleuten vor. Wenn der Planer ein bestimmtes Unternehmen empfiehlt, darf die Gemeinschaft sich darauf einlassen, insbesondere von es sich um mehrere Gewerke handelt, die der Planer koordiniert. Oder wenn ein unabhängiger Dritter ein Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit überprüft habe, solle auch das ausreichen. Bei dringenden Maßnahmen ist ebenso kein Vergleichsangebot notwendig wie in jenen Fällen, in denen einfach kein drei Vergleichsangebote von regional verfügbaren Handwerkern zu bekommen sind. Und letztlich darf sich die Gemeinschaft auf ein bekanntes und bewährtes Handwerksunternehmen verlassen, ohne Vergleichsangebote einholen zu müssen.
Das ist in der Verwaltungspraxis hilfreich. In der juristischen Praxis wird es aber zunehmend zu Unsicherheiten führen. Denn bei der Frage, ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, auch wenn keine drei Angebote vorlagen, wird es jetzt immer auf den Einzelfall ankommen. In der Beratung werden wir sagen: Nun, das kommt drauf an…; und im gerichtlichen Anfechtungsverfahren werden wir bangen, wie gerade dieses Gericht den konkreten Sachverhalt wertet. Denn eines muss allen bewußt sein: Das Amtsgerichts macht am Ende doch, was es will. Ich hatte kurz nach der Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der WEG einen Disput mit einem Amtsrichter, der mir ganz klar sagte, dass er die Entscheidung des BGH für falsch halte und bei ihm im Rahmen einer Wohngeldklage immer noch alle Eigentümer klagen müssten. Die Entscheidung des BGH wird nur dann Wirkung entfalten, wenn die Instanzgerichte, die ja letztlich die Regel mit den drei Vergleichsangeboten “gefunden” haben, das breite Entscheidungsermessen akzeptieren, dass der BGH den Eigentümern zubilligt.
In diesem Sinne
Dr. Patrick Kühnemund