BGH vom 4.7.2025 – V ZR 225/24 mit Anmerkung
a) Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.
b) Beschlüsse über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat, in denen solche Vertreter oder Mitarbeiter namentlich benannt werden, sind im Zweifel so auszulegen, dass die durch sie vertretene juristische Person zum Verwaltungsbei-rat bestellt werden soll.
ANMERKUNG: Der Bundesgerichtshof entscheidet hier eine lang umstrittene Frage, bei der letztlich bisher alles vertreten worden war: Nur der jeweilige Geschäftsführer einer GmbH dürfte bestellt werden, nur der aktuelle Geschäftsführer in Person oder die juristische Person insgesamt. Hier war eine Gemeinde Eigentümerin einer Wohnung und in der Versammlung war eine im Beschluss konkret genannte Mitarbeiterin der Gemeinde als Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden.
Die Entscheidung des BGH ist richtig und “weise”. Sie trägt der veränderten Lebenswirklichkeit Rechnung. Denn das Leitbild des Wohnungseigentumsgesetzes aus den frühen 1950ziger Jahren hat sich geändert. Es sind nicht nur natürliche Personen, die eine Wohnung als Eigentümer halten. Oftmals behält der Bauträger Wohnungen im Bestand; oder juristische Personen erwerben Wohnungen, z.B. als Kapitalanlage. Letztlich hat sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch in gewisser Weise “entpersonalisiert”. Vor einigen Jahrzehnten wurde noch darüber diskutiert, ob eine GmbH tatsächlich “irgendeinen” Mitarbeiter, der nicht Geschäftsführer war, mit der Versammlungsleitung betraut werden konnte. Auch die Frage, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Verwalter sein konnte, war viele Jahrzehnte lang umstritten. Alles Schnee von gestern. Die GbR ist zwischenzeitlich rechtsfähig, und wer rechtsfähig ist, kann Verwalter sein. Und wer rechtsfähig ist, kann Eigentümer sein. Und wer Eigentümer ist, kann auch in den Verwaltungsbeirat. Dass die Vertreter dieser juristischen Person, die dann konkret in den Verwaltungsbeirat entsandt werden, wechseln können, ist aus Sicht des BGH kein Problem.
“Weise” ist die Entscheidung, weil der BGH wieder einmal mit vernünftiger, lebensnaher Auslegung des Beschlusses diesen “rettet”. Denn nach dem Wortlaut war die konkret benannten Mitarbeiterin der Gemeinde gewählt worden. Das ist unzulässig – so gesehen hätte man den Beschluss auch “kippen” können. Aber der BGH hat das sinnvoll ausgelegt: “Zwar ist nach dem Wortlaut des Beschlusses die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin gewählt worden. Aus den protokollierten Umständen der Beschlussfassung ergibt sich aber, dass diese Mitarbeiterin nicht persönlich in den Verwaltungsbeirat gewählt werden sollte, sondern die von ihr in der Versammlung vertretene Gemeinde, und mit der Namensnennung lediglich angegeben werden sollte, wer derzeit bei der Gemeinde für die Wahrnehmung der Beiratstätigkeit zuständig ist. Ein unbefangener Betrachter wird bei Kenntnis des Protokolls nicht davon ausgehen, dass die Mitarbeiterin der Gemeinde die Aufgaben des Mitglieds des Verwaltungsbeirats persönlich und unabhängig von ihrer Anstellung bei der Gemeinde übernehmen wollte. Dies folgt schon daraus, dass sie selbst nicht Mitglied der GdWE ist. Sie hatte daher ersichtlich kein eigenes, von der Tätigkeit für ihre Arbeitgeberin unabhängiges Interesse an der Übernahme solcher Aufgaben und der damit unter Umständen verbundenen persönlichen Haftung”