Hürden bei Verwalterbestellung per Umlaufbeschluss

Gedanken zu BGH NotSt(Brfg) 1/21

Was für ein verwunderliches Aktenzeichen des Bundesgerichtshofes, jedenfalls eines, das nicht zwingend jedem Juristen geläufig ist. Es handelt sich um den Senat für “Notarsachen” beim BGH. Und dieser Notarsenat hat in der o.g. Entscheidung sozusagen im Vorbeigehen eine Äußerung getätigt, die zumindest aufhören läßt.

Es geht um die Bestellung eines Wohnungseigentumsverwalters, und zwar nicht im Rahmen einer normalen Versammlung, sondern mittels Umlaufbeschlusses. Zur Erinnerung: Nach § 23 Abs. 3 WEG kann ein Beschluss auch außerhalb einer Versammlung gefaßt werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Besonderheit eines Mehrheitsbeschlusses im Umlaufverfahren lassen wir hier einmal außen vor.

Wenn ein Verwalter seine Verwaltereigenschaft zur Grundakte nachweisen muss, dass er Verwalter ist, so macht er das mittels des Protokolles, das seine Bestellung enthält und bei welchem die Unterschriften von Versammlungsleiter, Beirat und weiteren Wohnungseigentümer notariell beglaubigt sind.

Aber wie sieht das bei einem Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren aus. Nun, da gibt es zwei verschiedene Lager: Viele Vertreter in Literatur und Kommentaren (die sog. herrschende Meinung) meinen, dass alle Eigentümer notariell beglaubigt unterschreiben müssen (was ja wenig praktikabel ist), während andere, die Mindermeinung (der aber durchaus auch gewichtige Stimmen angehören) meinen, dass die Unterschrift dessen genügt, der das schriftliche Verfahren initiiert hat und das Zustandekommen des Beschlusses feststellt (was sicherlich eine sinnvolle Lösung wäre).

Was macht der Notarsenat, ZITAT: “Der Senat neigt der herrschenden Meinung zu, braucht dies im vorliegenden Fall jedoch nicht zu entscheiden, da der Kläger unter Zugrundelegung beider Auffassungen gegen seine Amtspflichten verstoßen hat”.

Eine endgültige Entscheidung gibt es also nicht. Aber die herrschende Meinung kann ihren Anhängern zumindest auch noch den Notarsenat des BGH hinzufügen. Und auch die Praxis sollte diese Äußerung im Vorbeigehen nicht außer Acht lassen, denn es ist ja durchaus denkbar, dass die zuständigen Richter zumindest mal bei Ihren Kollegen vom WEG-Senat auf einen Kaffee vorbeigeschaut und das Problem diskutiert haben. Woebi es am Ende wohl keine Frage sein wird, die der WEG-Senat zu entscheiden hat. Denn in der Praxis sind das keine WEG-Streitigkeiten, sondern Verfahren, bei denen sich eine Partei mit dem Grundbuchamt darüber streiten muss, ob eine Verwalterbestellung dem Grundbuch wirksam nachgewiesen worden ist.

Und für die Praxis läßt sich dann nur sagen: Finger weg von einer Verwalterbestellung im Umlaufverfahren, es sei denn, es handelt sich um eine überschaubare kleine Gemeinschaft, bei der es unproblmeatisch ist, alle EigentümerInnen zum Notar zu schicken.