Besprechung LG Frankfurt a.M. vom 22.8.2023 – 2-13 T 56/23
Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfordern drei Vergleichsangebote – es sei denn, trotz entsprechender Bemühungen haben sich keine drei Anbieter gefunden. Diese Erkenntnis hat den BGH für Sanierungsarbeiten bereits im Februar 2023 ereilt, die Entscheidung finden Sie hier:
Das Dogma der drei Vergleichsangebote galt bisher auch für die Neuwahl eines Wohnungseigentumsverwalters. Wurde der alte Verwalter einfach bestätigt, die Verwalterbestellung verlängert, dann bedarf es keiner Vergleichsangebote. Wollen sich die Wohnungseigentümer aber neu orientieren und einen neuen Verwalter wählen, dann braucht es auch hier drei Vergleichsangebote. Warum eigentlich drei? Gute Frage. Vielleicht weil eins zu wenig ist, zwei sich für einen Mittelwert noch nicht so recht eigenen und bei drei Angeboten zumindest ein kleiner Überblick über die Bandbreite möglicher Anbieter und Angebote gegeben ist.
Nun ist die Lage auf dem Verwaltermarkt für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften nicht einfach. Der Gesetzgeber hat mit dem sog. zertifizierten Verwalter erhebliche Anforderungen an die Akteure auf dem Verwaltermarkt gestellt. Manch “Hobbyverwalter” hat das das Handtuch geschmissen. Und letztlich stellt sich für einen Verwalter immer die Frage der Wirtschaftlichkeit. Die Anforderungen an den Verwalter und seine Tätigkeiten sind in den letzten Jahren ständig gestiegen. Ein Verwalter muss heute so vieles sein: Kaufmann, Handwerker, Bausachverständiger, Jurist und Psychologe. Das führt dazu, dass viele kleinere Gemeinschaften gar keinen Verwalter mehr finden, der überhaupt Interesse an der Verwaltung ihrer Gemeinschaft hat. Je nach Struktur des Verwaltungsunternehmens mögen die Werte unterschiedlich sein, aber nach meiner Erfahrung haben Gemeinschaften mit weniger als 10 Einheiten es aktuell schwer, einen Verwalter zu finden.
Das gilt erst Recht für sog. Zweiergemeinschaften, z.B. Doppelhaushälften. Und das gilt erschwerend, wenn die beiden Eigentümerparteien zerstritten sind. Mal ehrlich: Welcher Verwalter will sich denn für das “übliche” Verwalterhonorar so etwas “ans Bein binden”? Mir hat mal ein Verwalter gesagt, unter EURO 750,00/Monat pro Anlage verwalter er nicht, und wenn es nur zwei Einheiten seien, dann wären es halt EURO 375/Einheit/Monat. So kann man sich potentielle Interessenten auch wirksam vom Leibe halten.
Und letztlich war das wohl auch die Ausgangslage in der o.g. Entscheidung des Landgerichts Frankfurt. Auch dort ging es um eine Zweiergemeinschaft. Und diese Gemeinschaft gehörte noch zu den “Glücklichen”: Sie hatte es geschafft, zumindest ein Angebot eines Verwalters einzuholen, der bereit war die Anlage zu verwalten.
Im Prozess stand, neben anderen Fragen, im Streit, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn nur ein Angebot vorliegt und dieser Verwalter dann gewählt wird; oder umgekehrt: Darf ein Eigentümer mit Nein stimmen mit der Begründung, es fehlten ja Vergleichsangebote, weshalb die Wahl dieses einen Bewerbers nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Hier hat das LG Frankfurt weise Worte gefunden, welche dir oben dargstellten Realitäten abbilden und letztlich die Überlegungen des BGH zur Frage der Vergleichsangebote bei Handwerkern aufgreifen: Wenn trotz mehrerer Nachfragen nur ein Angebot vorliege und dieses annehmbare Konditionen ausweise, dann reduziere sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf diesen Bewerber; oder anders ausgedrückt: Dann muss der auch gewählt werden.
Letztlich sind das natürlich immer Einzelfallentscheidungen und auch die kurze Begründung der Entscheidung zeigt ja zwei Themen auf, über die man hervorragend streiten kann: Was sind denn mehrere Nachfragen: Muss ich bei drei Verwaltern anfragen, von denen dann einer antwortet. Oder müssen es fünf Anfragen sein, oder sieben oder zehn? Das kann niemand sagen, das wird vielleicht irgendwann einmal der BGH in seiner Weisheit entscheiden, oder vielleicht wird es stets eine Frage des Einzelfalles bleiben. Die nächste Frage ist dann, was vertretbare Konditionen sind: Im vorliegenden Fall gab es wohl, wie heute üblich, eine feste Verwaltergebühr, die nur die Standardthemen abgedeckte, und Sondervergütungen für alles Weitere. Was da am Ende “vertretbare Konditionen” sind wird zukünftig auch eine Frage des konkret betroffenen Marktes sein.
Die Entscheidung aus Frankfurt kann also nicht dahingehend verallgemeinert werden, dass ein Angebot reicht. Sie kann aber als Begründung dafür herhalten, dass bei ausreichenden Bemühungen um Vergleichsangebote am Ende auch die Wahl des einzigen Bewerbers ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht – sofern die Konditionen “vertretbar” sind.