In der ZMR war im Oktoberheft eine kurze, knappe Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek abgedruckt, die einen gar nicht so seltenen Fall behandelte: Dem Sachverhalt nach muss es sich wohl um eine Doppelhaushälfte gehandelt haben, die nach WEG geteilt war. Beiden Einheiten waren jeweils Teile des Gartens als Sondernutzungsfläche zugewiesen worden. Der Eigentümer 1 nutzte aber wohl Flächen, die eigentlich dem Eigentümer 2 zugewiesen worden waren, eventuell sogar mit dessen Einverständnis.
Einheit verkauft, Streit beginnt
Als nun aber die Einheit 2 verkauft worden war und der neue Eigentümer seine “Besitztümer” mit Beschlag belegen wollte, stellte er fest, dass sich dort in Teilen der Eigentümer 1 breit gemacht hatte. Und zwar wohl schon seit vielen Jahren. Eigentümer 2 verlangte von Eigentümer 1 die Herausgabe der Fläche. Eigentümer 1 verteidigte sich mit der Verjährung und damit, dass es ja eine Vereinbarung zwischen ihm und den vormaligen Nachbareigentümer gegeben haben. Und er verlor, er mußte die Fläche herausgaben.
keine Verjährung
Ein solcher Herausgabeanspruch eines Sondernutzungsberechtigten verjährt nicht. Hier greift § 902 Abs. 1 BGB. Danach verjähren im Grundbuch eingetragene Rechte niemals. Und das gilt auch für den Besitzüberlassungsanspruch aufgrund eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechtes. Wobei hier ein Hinweis notwendigt ist: Um Grundbuch sind Sondernutzungsrechte in der Regel nicht konkret eingetragen, sondern nur mit dem Hinweis, dass diese oder jene Teilungserklärung gelte und Sondernutzungsrechte vereinbart seien. Das ist ausreichend.
Vereinbarung mit Voreigentümer wirkungslos
Und was war nun mit der Vereinbarung mit dem Voreigentümer? Nun, die gilt eben nur zwischen den Parteien einer solchen Vereinbarung. Verkauft der Nachbar, ist sein Käufer an eine solche Vereinbarung nicht gebunden. Auch darauf konnte sich der Eigentümer 1 also nicht berufen, der neue Eigentümer 2 konnte seine Fläche herausverlagen. Wenn Eigentümer 1 und der Voreigentümer 2 das hätten “wasserdicht” machen wollen, dann hätten sie seinerzeit das Grundbuch anpassen müssen. Sie hätten die Flächen der zugewiesenen Sondernutzungsrechte geändert und das wäre dann im Grundbuch eingetragen worden. Aber da sie es “nur schuldrechtlich” vereinbart hatten, galt das für einen Erwerber nicht. Ein Käufer einer Immobilie (ob nun Grundstück oder Eigentumswohnung) muss in der Regel nur die Beeinträchtigungen seines Rechts gegen sich gelten lassen, die sich aus dem Grundbuch ergeben.