a) In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient.
b) Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.
Die Entscheidung finden Sie hier:
ANMERKUNG: Es wäre verfehlt, aus dieser Entscheidung insgesamt eine allgemein gültige Auslegungsregel herzuleiten. Letztlich legt der BGH hier eine konkrete Teilungserklärung und deren Wortlaut aus, und nur darum geht es. Allgemeingültig insoweit ist nur die Aussage zu a), dass die Tatsache, dass das Gebäude auf der Tiefgarage aufsteht, der Bildung einer Untergemeinschaft Tiefgarage nicht entgegensteht.
Ansonsten muss die Teilungserklärung immer genau ausgelegt werden im Hinblick auf die Frage, ob tatsächlich eine strikte Kostentrennung gewollt ist. Und da finden sich in den Teilungserklärungen die verschiedensten Formulierungen. Ich hatte vor einigen Jahren eine ähnliche Konstellation. Dort bildete die Tiefgaragendecke darüber hinaus die Stellfläche für die Feuerwehrzufahrt. Es hieß es in der Gemeinschaftsordnung, dass die Eigentümer der UG Tiefgarage für die Kosten alleine zuständig sein, die ausschließlich die Tiefgarage träfen. Daraus schloss das Amtsgericht Hamburg damals, dass gerade die Kosten der Deckensanierung gerade nicht ausschließlich die TG beträfen. Denn wenn die Decke marode sei, wäre die Fläche nicht mehr durch die Feuerwehr befahrbar und die Gebäude würden, etwas übertrieben formuliert, irgendwann in sich zusammenfallen. Es kommt also immer auf die konkrete Formulierung in der TE an. (Dr. Patrick Kühnemund)