BGH, Urteil vom 27.2.2026 – V ZR 98/25
Diese Entscheidung reiht sich in eine Reihe von Urteilen aus diesem Jahr ein, in dem der BGH deutliche und pragmatische Worte für den Umgang innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefunden hat.
Es ging hier konkret um die Auslegung einer Kostentragungsregelung in einer Teilungserklärung. Diese war in der Tat wohl sehr missverständlich formuliert. Und ein einzelner Miteigentümer hatte Klage gegen die GdWE erhoben auf Feststellung, dass diese Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen wären. Auf den ersten Blick ja eine etwas nicht alltäglich Variante. Meistens läuft es anders: Die Kosten werden nach dem Schlüssel x verteilt, ein Eigentümer ficht den Beschluss an mit dem Hinweis, das sei falsch, der Verteilungsschlüssel y sei richtig. Ein gangbarer Weg wäre hierbei auch eine Beschlussersetzungsklage, mit der die GdWE von ihrem Ermessen Gebrauch macht, unklare Dinge verbindlich zu regeln.
Daneben, das stellt der BGH noch einmal klar, gibt es aber auch die Möglichkeit einer sog. Feststellungsklage, die sich gegen die GdWE richten muss. Konkret sagt der BGH dazu: „Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.“
Damit eine solche Feststellungsklage zulässig ist, greift der BGH hier „in die Trickkiste“. Denn Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht. Bezieht sich die Feststellungsklage auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung, ist sie daher unzulässig, wie der BGH bereits in der Vergangenheit entschieden hatte. Allerdings, so der BGH, sei bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Dementsprechend hat der BGH die Klage vorliegend dahingehend ausgelegt, dass es nicht nur abstrakt um eine einzelne Regelung ginge, sondern um das Bestehen eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses – pragmatisch halt.
Und eine solche Klage ist zulässig. Das gibt durchaus Spielraum für zerstrittene Gemeinschaften. Es muss sich nur ein Eigentümer finden, der willens und bereit ist, die offenen Fragen im Rahmen einer Feststellungsklage klären zu lassen – und dafür das Kostenrisiko zu tragen.
Dr. Patrick Kühnemund