AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.6.2026 – 303b C 26/25
Wir haben tapfer gekämpft, am Ende aber leider verloren. Es ist uns nicht gelungen, die neue Vorsitzende der Abteilung 303b am Amtsgericht Hamburg-Altona zu überzeugen. Was war geschehen: Wir haben eine GdWE vertreten. Diese hatte einen Beschluss gefasst, wonach die Verwaltung ermächtigt wurd, „in Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat“ ein Ingenieurbüro mit bestimmten Arbeiten zu beauftragen.
Diesen Beschluss focht ein Miteigentümer an und verschoß einen ganzen Haufen an Argumenten, warum er unwirksam sein sollte. Am Ende verfing nur ein Argument, das aber auf ganzer Breitseite. Das Amtsgericht hielt den Beschluss für nichtig, weil er keinen vollziehbaren Regelungsgehalt habe. Konkret sagt das Amtsgericht in der bisher nicht veröffentlichten Entscheidung:
“ Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll, wobei der Inhalt durch Auslegung bestimmt werden kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch Sonderrechtsnachfolger binden, sodass es erforderlich ist, sie objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen; es kommt auf den Wortlaut aus unbefangener Sicht und den nächstliegenden Sinn der Bedeutung an Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, etwa weil sie sich aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben . Fehlt einem Beschluss der Eigentümerversammlung die erforderliche Klarheit und Bestimmtheit, ist dieser nichtig oder anfechtbar. Letzteres ist anzunehmen, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt. Führt die Unbestimmtheit hingegen zur inhaltlichen Widersprüchlichkeit eines Beschlusses, ist er wegen Perplexität als nichtig anzusehen, weil es an einer vollziehbaren Regelung überhaupt fehlt.“ Bis hierhin kann ich das voll und ganz unterstützen, das sind die allseits geltenden Maßstäbe für die Auslegung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zustimmen kann ich auch den dann folgenden Überlegungen des Amtsgerichts: „Gemessen an diesen Grundsätzen ist der streitgegenständliche Beschluss TOP 16 nichtig. Die Nichtigkeit folgt jedoch nicht bereits – anders als nach der Rechtsprechung zu vergleichbaren Fallgestaltungen vor dem 01.12.2020 – daraus, dass durch TOP 16 Aufgaben auf den Verwalter unter Mitwirkung des Verwaltungsbeirates delegiert wurden. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer gem. § 27 Abs. 2 WEG die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren Ebenfalls können die Wohnungseigentümer nach zutreffender Ansicht für bestimmte Verwaltungsmaßnahmen bzw. -entscheidungen vereinbaren oder beschließen, dass es der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf.“
Nicht konform gehe ich dann aber mit der weiteren Begründung der Richterin: „Ungeachtet dessen ist es jedoch auch nach der Gesetzesänderung zum 01.12.2020 aus Gründen der Bestimmtheit erforderlich, dass Umfang und Grenzen der Delegation sowie die maßgeblichen inhaltlichen Kriterien mit hinreichender Eindeutigkeit festgelegt werden. Wird mithin – wie hier – eine Aufgabe auf den Verwalter übertragen, die unter Beteiligung des Verwaltungsbeirates wahrgenommen werden soll, bedarf es für einen hinreichend bestimmten Beschluss einer Konkretisierung der dem Verwaltungsbeirat zukommenden Beteiligungsrechte. Dies ist nicht erfolgt. Zwar könnte man vertreten, dass ein Regelungsgehalt noch vorhanden sei, da die Eigentümergemeinschaft die Beauftragung einer Zustandsanalyse beschließen wollte. Vorliegend steht dem aber entgegen, dass in keiner Weise erkennbar ist, welche konkreten Beteiligungsrechte dem Verwaltungsbeirat nach dem Willen der Eigentümer zukommen sollten. Hierfür lassen sich weder dem Protokoll noch dem Beschluss oder sonstigen Umständen objektive Anhaltspunkte entnehmen. Zu Recht hat der Kläger daher darauf hingewiesen, dass nicht erkennbar ist, ob der Verwaltungsbeirat ein Zustimmungs-, Informations- oder reines Anhörungsrecht erhalten sollte. Da diese unterschiedlichen Beteiligungsrechte die Reichweite der Entscheidungs- und Beauftragungskompetenz des Verwalters maßgeblich beeinflussen, lässt sich der erforderliche Mindestregelungsgehalt des Beschlusses nicht mehr feststellen (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 20.12.2017 – 539 C 17/17, BeckRS 2017, 145055 Rn. 37 m.w.N.).“ Die Entscheidung aus Blankense, die das Amtsgericht hier zitiert, bezog sich seinerzeit auf einen Passus, wonach der Verwalter etwas „in Abstimmung“ mit dem Verwaltungsbeirat hätte tun dürfen.
In Abstimmung, in Rücksprache, alles unbestimmt und damit nichtig. Das kann man so sehen, muss es aber nicht. Der Bundesgerichtshof trägt ja gerade in seinen Urteilen aus den letztne Jahren zunehmen der Erkenntnis Rechnung, dass das Leben einer WEG praktikabel bleiben muss. Eigentümer wollen wirksame Dinge beschließen, auch wenn der Wortlaut der Beschlüsse vielleicht nicht immer so formuliert ist, dass die Juristen vor Freude an die Decke springen. Man könnte auch gutwillig zu dem Schluss kommen, dass nach „Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat“ letztlich bedeutet, dass der Verwalter den Beirat informiert, dessen Sichtweise zur Kenntnis nimmt und dann entscheidet. Denn das ist doch das, was die Eigentümer wollen, sie wollen noch ein kleines plebizitäres Element einfügen. Nicht ganz alleine soll der Verwalter entscheiden, er soll jedenfalls den Verwaltungsbeirat informieren, ihn anhören, Rücksprache nehmen.
Letztlich wollte die Gemeinschaft keine Berufung einlegen, was auch nachvollziebar ist.
Was bleibt an Erkenntnis: Lieber ganz genau formulieren, was gewollt ist: „Der Verwalter wird den Beirat vor Auftragsvergabe informieren“. Oder noch ausführlicher: „Der Verwalter wird den Beirat in Form der/des Vorsitzenden vor Vergabe des Auftrages unterrichten. Er darf den Auftrag nur vergeben, wenn der Beirat nicht innerhalb einer Frist von 7 Tagen widerspricht“. Aber die Frage bleibt ja, ob die Eigentümer dem Verwaltungsbeirat wirklich ein solches Widerspruchsrecht zubilligen wollen.
Viel Erfolgt beim Formulieren der Beschlüsse
Dr. Patrick Kühnemund