BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25
Die aktuelle Entscheidung des BGH vom 17.6.2026 schlägt hohe Wellen (V ZR 162/25). Die Urteilsgründe gibt es noch nicht, aber die Pressemeldung, die Freitag über die Ticker ging, liegt vor. Sie finden diese hier.
Nach dieser Entscheidung kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon von der Gemeinschaft verlangen. Der Einbau stellt zwar eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und bedarf daher eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG Wenn die Gemeinschaft einen solchen Beschluss aber verweigert, kann der Eigentümer ihn im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gerichtlich ersetzen lassen.
Dabei handelt es sich nicht um eine sog. privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Klima-Splitgeräte gehören jedenfalls nach Ansicht des BGH nicht zu den in § 20 Abs. 2 WEG enumerativ genannten privilegierten Maßnahmen. Entscheidender Punkt der BGH-Entscheidung ist aber, dass es auf diese Privilegierung gar nicht ankommt. Der Anspruch wird aus § 20 Abs. 3 WEG hergeleitet: Jeder Wohnungseigentümer kann danach verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn die Rechte der übrigen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Prüfung konzentriert sich somit auf die Frage der Beeinträchtigung, nicht auf den Katalog der privilegierten Maßnahmen.
Der BGH stellt klar, dass selbst größere Eingriffe in die Substanz, etwa Fassadendurchbrüche, keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung darstellen müssen, wenn sie fachgerecht geplant und ausgeführt werden und sich nach der Verkehrsanschauung kein Eigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das entspricht insoweit tatsächlich jahrelanger Rechtsprechung des BGH, das Urteil zu den Fassadendurchbrüchen kommt meiner Erinnerung nach aus den 1990ziger-Jahren.
Im entschiedenen Fall bezogen sich die Bedenken vor allem auf Geräusche bei der späteren Nutzung. Solche Immissionen stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen; relevant wird es nur dann, wenn bereits vor Einbau feststeht, dass die Geräusche nach der Verkehrsanschauung zu nicht hinnehmbaren Beeinträchtigungen führen. Wird die Anlage im Betrieb später tatsächlich störend laut, müssen und können solche „Immissionskonflikte“ nachträglich über Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 906 BGB gelöst werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der BGH ausdrücklich betont, dass der Einbau eines für den heimischen Markt zugelassenen Geräts, das die TA Lärm grundsätzlich einhalten kann, regelmäßig zulässig ist und im Einzelfall zu prüfen ist, ob konkrete Anhaltspunkte für eine unzumutbare Beeinträchtigung bestehen.
Konkret bedeutet dies: Ein Antrag auf Gestattung des Einbaus eines Klimasplittgerätes ist rechtlich als nicht privilegierte bauliche Veränderung einzuordnen, die aber gleichwohl unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG zu gestatten sein kann. Entscheidend ist, ob im konkreten Fall eine über das unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung anderer Eigentümer zu erwarten ist. Dabei spielen Geräuschentwicklung (unter Beachtung der TA Lärm), Standort des Außengeräts und technische Ausführung eine zentrale Rolle. Vor diesem Hintergrund sollte ein Gestattungsbeschluss – wie im vom BGH entschiedenen Fall – mit näheren Vorgaben zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus verbunden werden. Es reicht also nicht, einfach die Gestattung zum Einbau eines Gerätes zu verlangen. Es müssen konkrete Planungen vorgelegt werden, wie und wo dieses Gerät von welcher Firma installiert werden soll und um was für ein Geräte konkret es sich handelt.
Letztlich verlagert der BGH den Kernpunkt der Auseinandersetzung damit „nach hinten“. Der Eigentümer verlangt die Gestattung des Einbaus, setzt diese durch und nimmt das Gerät in Betrieb. Und wir ahnen es doch schon: Das Gerät verursacht Geräusche, das geht gar nicht anders. Und wenn es nicht korrekt installiert ist, übertragen sich ggf. Schwingungen auf das Bauwerk. Stellen wir uns eine tropische Sommernacht vor. Im 3. OG liegt der Eigentümer bei offenem Fenster in seinem Bett – und im 2. OG unter ihm brummt munter das Außengerält der Klimaanlage und verrichtet seinen treuen Dienst. Wir leben in Zeiten, in denen manche Stadtmenschen schon das frühe Zwitschern der Vögel als störend empfinden – wie wird das erst beim sonoren Brummen der Klimaanlage sein. Ich bin gespannt auf die Folgeauseinandersetzungen.
Dr. Patrick Kühnemund