BGH klärt wichtige Streitfrage zur Beschlusskompetenz bei Balkonen, und nicht nur für diese….
Das „spektakuläre“ Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. April 2026 (V ZR 102/24) schafft Klarheit: Auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast für Balkone auf einzelne Wohnungseigentümer überträgt, behält die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Beschlusskompetenz für Sanierungsmaßnahmen. Viele Stimmen in der Literatur hatten das zwar schon lange so gesehen, die Rechtsprechung war sich aber Jahrzehnte lang einig: Wird in der Teilungserklärung die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf Sondereigentümer übertragen, ist die Gemeinschaft außen vor, sie hat dort ihre Beschlusskompetenz verloren. Der BGH hat jetzt die Stimmen aus der Literatur aufgegriffen und die „alte“ Rechtsprechung mit einem Paukenschlag beerdigt.
Der Fall: Marode Balkone und ein Streit um Zuständigkeiten
Die Wohnanlage verfügt über eine Vielzahl von Balkonen, von denen einige sanierungsbedürftig sind. Es drohen die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; ein Teil der darunter liegenden Grünfläche wurde deshalb bereits gesperrt. Nach der Teilungserklärung sind Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden), von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
Die GdWE beauftragte einen Sachverständigen, der drei Sanierungsvarianten ausarbeitete. Diese wurden in der Eigentümerversammlung vorgestellt und zur Abstimmung gebracht – doch keine der Varianten fand eine Mehrheit.
Ein Wohnungseigentümer klagte daraufhin gegen die Negativbeschlüsse und verlangte eine gerichtliche Beschlussersetzung.
Die Kernfrage: Hat die GdWE überhaupt Beschlusskompetenz?
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Nach Ansicht des Landgerichtes fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für die Entscheidung über die Balkonsanierung. Zwar gehöre die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich zum Aufgabenbereich der Gemeinschaft. Eine Auslegung der Teilungserklärung ergebe aber, dass die Erhaltungs- ebenso wie die Kostenlast vollumfänglich auf die Wohnungseigentümer übertragen worden sei. Deshalb dürfe die Gemeinschaft über das „Ob“ und „Wie“ etwaiger Maßnahmen nicht mehr entscheiden. Die Formulierung in der Teilungserklärung hatte nach Sicht der jahrelangen Rechtsprechung die GdWe ihrer Beschlusskompetenz „beraubt“.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte zwei zentrale Leitsätze auf:
1. Delegation ändert nichts an der Beschlusskompetenz
Eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Balkone) auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen wird, ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen an solchen Gebäudeteilen.
2. Kostenlast bleibt beim einzelnen Eigentümer
Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig, verbleibt es bei der zugleich vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer.
Wie begründet der BGH seine Entscheidung:
Verkehrssicherungspflicht liegt bei der GdWE
Das ergibt sich schon daraus, dass allein die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist. Nur sie hat die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen, um Gefahren für die Wohnungseigentümer oder Dritte abzuwenden.
Delegation bedeutet nicht Kompetenzverlust
Diese Verpflichtung kann die GdWE zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Ein Wohnungseigentümer, auf den die Verpflichtung zur Erhaltung von Gemeinschaftseigentum übertragen ist, nimmt also eine originäre Aufgabe der GdWE wahr; weil es sich weiterhin um eine Aufgabe der GdWE handelt, behält diese aber die Kompetenz, selbst tätig zu werden.
Unverzichtbarer Kernbereich des Wohnungseigentums
Die Kompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen ist ein unverzichtbares Mitverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit; sie gehört zum zwingenden Kernbereich des Wohnungseigentums.
Was folgt daraus?
Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind an den Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein Tätigwerden der GdWE eher niedrige Anforderungen zu stellen. Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Die Unzumutbarkeit kann sich aus den typischerweise mit einer Balkonsanierung verbundenen praktischen Problemen ergeben.
Ein Blick in die Glaskugel
Was der BGH zu Balkonen entschieden hat, läßt sich zwanglos auch auf andere Teile des Gemeinschaftseigentums übertragen, an denen die Erhaltungslast in Teilungserklärungen oftmals auf die Eigentümer übertragen wird: Ganz prominent vorne weg: Die Fenster ! Zahlreiche Teilungserklärungen haben Regelungen, wonach die Pflicht zum Austausch der Fenster die Eigentümer der jeweiligen Wohnungen trifft. Oder Dächer: Viele nach WEG geteilte Reihenhausanlagen haben Regelungen, wonach für die Erhaltung des Daches der Eigentümer des darunter liegenden Hauses auf eigene Kosten zuständig sein soll. Oder die Zu- und Ableitungen: Zwingend Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit, hat uns der BGH vor einigen Jahren mal erzählt. Aber selbst wenn die TE die Erhaltungslast für diese Leitungen dem einzelnen Wohnungseigentümer überbürdet, darf die GdWE trotzdem die Sanierung beschließen, wenn man die Gründe der vorliegenden Entscheidung eins zu eins überträgt.
Dr. Patrick Kühnemund