Gestern habe ich die Entscheidung des LG Hamburg vom 2.2.2022 gepostet. Dort ging es u.a. um die Frage, wann ein bevollmächtigter Eigentümer oder Verwalter von der Vollmacht bei der Abstimmung keinen Gebrauch machen darf.
Das Gesetz kennt ja einige Fälle, in denen ein Eigentümer selbst nicht abstimmen darf. Das findet sich in § 25 Abs. 4 WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist (Entziehung des Eigentums).
Im vorliegenden Fall ging es um die Abberufung des Verwalters. Und wie so oft, hatte ein Eigentümer (hier sogar der Mehrheitseigentümer) dem Verwalter Vollmacht zur Vertretung erteilt. Grundsätzlich kann ein Nichtwohnungseigentümer (hier also der Verwalter) einen Wohnungseigentümer dann nicht bei der Stimmabgabe wirksam vertreten, wenn er – wäre er selbst Wohnungseigentümer – einem Stimmverbot unterläge. Und es ist anerkannt, dass ein Eigentümer, der gleichzeitig Verwalter ist, über seine Abberufung nicht abstimmen darf bzw. durfte (nach altem Recht), wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung vorliegt. Ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, brauchte das Gericht nicht zu entscheiden. Denn der Mehrheitseigentümer, den Verwalter hier vertrat, hatte eine sog. gebundene Vollmacht erteilt. Er hatte den Verwalter also genau angewiesen, wie er für den Eigentümer abzustimmen hatte (nämlich gegen die Abberufung). Und in diesem Fall gibt es ja gar keinen Interessenkonflikt. Der Verwalter konnte ja nicht frei entscheiden. Die Entscheidung des Mehrheitseigentümers war natürlich positiv für den Verwalter. Aber die Entscheidung darüber lag ja nicht beim Verwalter, er war letztlich nur ein Bote, der das gebundene Stimmrecht ausübte.
Die Fälle der Abberufung des Verwalters werden in Zukunft vielleicht keine so große Rolle mehr spiele, weil nach dem WEMoG der Verwalter ja jederzeit abberufen werden kann, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Interessant wird es dann aber, wenn die Gemeinschaft darüber abstimmt, ob gleichzeitig auch der Verwaltervertrag fristlos wegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden soll. In diesem Fall darf der Verwalter bei der Abstimmung nur von gebundenen Vollmachten Gebrauch machen. Hat er „freie Vollmachten“, ist er für diese Stimmen vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ausgeschlossen ist der Verwalter mit ungebundenen Vollmachten auch, wenn es um die Entlastung der Verwaltung geht. Die Entlastung ist ein sog. negatives Schuldanerkenntnis, also ein Rechtsgeschäft, bei dem ein Eigentümer, wäre er selbst Verwalter, ebenfalls vom Stimmrecht ausgeschlossen wäre.