In einer Urkunde aus dem Jahre 2002, mit der eine bestehende Teilungserklärung in Teilen geändert werden soll, findet sich folgender Pasuss:
“Jeder Miteigentümer der Gesamteigentümergemeinschaft ist verpflichtet, Änderungen dieser Teilungserklärung zuzustimmen, die der Verwalter der Gesamteigentümergemeinschaft in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat im Interesse der besseren Praktikabilität oder aus Rechtsgründen als zweckmäßig ansieht.”
Whow, das muss man sich einmal genauer ansehen: Wir haben also die Teilungserklärung, die absolute Grundlage des Zusammenlebens innerhalb einer GdWE. Wir wissen, dass diese Teilungserklärung generell nur geändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen und diese Änderung im Grundbuch eingetragen wird. Ausnahme: Sogenannte Öffnungsklauseln, die entweder in der Teilungserklärung selbst formuliert sind oder die sich im Gesetz finden. Beispiel: Nach § 16 Abs. 2 WEG kann ein in der Teilungserklärung vorgesehener Verteilungsschlüssel für bestimmte Arten von Kosten per Beschluss geändert werden. Ein Beschluss bedeutet nach dem derzeit geltenden Recht: die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Was aber z.B. nicht möglich ist, wofür es keine gesetzlichen Öffnungsklauseln gibt, ist eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlage. Niemand kann gegen den Willen eines betroffenen Miteigentümers z.B. entscheiden, dass dessen Sondereigentum verändert würde, dass Flächen im Sondereigentum neu verteilt werden oder dass die Miteigentumsanteile neu strukturiert werden.
Und dann findet sich in der Teilungserklärung die o.g. Klausel, wonach Verwalter und Verwaltungsbeirat “Änderungen der Teilungserklärung” vorgeben können, denen dann jeder Miteigentümer zustimmen muss.
Diese Klausel ist unwirksam, sie findet keine Anwendung. Wäre sie ein Beschluss, wäre dieser Beschluss wahrscheinlich schon wegen Unbestimmtheit nichtig. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat vor einigen Jahren mal einen Beschluss “kassiert”, der vorsah, dass der Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat bestimmte Dinge im Hinblick auf ein Garagentor klären sollte. Der Richter formuliert damals leicht ironisch, dass schon gar nicht klar sei, wass mit der “Abstimmung” eigentlich gemeint sei. Ob da jeder die Hand heben müsse und was passiere, wenn der Verwalter dieses und der Beirat jenes wolle…; hinzu kommt hier, dass die Klausel überhaupt keine Einschränkungen enthält. Danach wäre es sogar zulässig, das Sondereigentum oder die Miteigentumsanteile zu verändern.
Oder es wäre zulässig, dass Verwalter und Verwaltungsbeirat eine “zweckmäßige” Regelung z.B. zur Hundehaltung in der Anlage entwerfen, oder Regelungen zum musizieren. Und dieser Regelung müssten dann alle Eigentümer zustimmen. Damit wird das dem WEG zugrundeliegende Demokratieprinzip ad absurdum geführt.
So geht es nicht…..