Anmerkungen zu Entscheidung des LG Frankfurt vom 7.9.2023 – 2-13 S 6/23
Worum geht es?
Nun, eigentlich war es ein nicht so ungewöhnlicher Fall: Der Verwalter der WEG war im Jahre 2019, also vor Inkrafttreten des WEMoG zum Verwalter für 4 Jahre bestellt worden. Der Verwaltervertrag enthielt zwei wesentliche Punkte: Der Verwaltervertrag sollte während der Laufzeit nur aus wichtigem Grund gekündigt werden dürfen. Und es gab eine Kopplungsklausel dahingehend, dass der Vertrag enden sollte, wenn das Verwalteramt vor Ablauf der Bestellzeit endete.
Die Trennungstheorie und die Neuregelung im Gesetz
Betrachtet man den Verwalter, sein Amt und den Verwaltervertrag, so muss man diese beiden Dinge strikt voneinander trennen. Der Verwalter wird mit seiner Bestellung und der Annahme der Bestellung Organ der Gemeinschaft. Und das wird er auch dann, wenn nicht zeitgleich ein Verwaltervertrag geschlossen würde. Dann würden sich Rechte und Pflichten des Verwalters und seine Vergütung aus dem Gesetz ergeben. In der Regel wird aber natürlich ein meistens sehr umfangreicher Vertrag zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft geschlossen. Dieser liegt zweckmäßigerweise in der Versammlung vor und es wird nach der Bestellung beschlossen, dass der Verwaltungsbeirat diesen Vertrag mit dem Verwalter schließen möge.
Wenn eine Gemeinschaft ihr Verhältnis zum Verwalter beenden möchte, dann muss Sie zwei Dinge im Blick haben: Die Beendigung des Verwalteramtes durch Abberufung und die Beendigung des Verwaltervertrages durch Kündigung.
Vor Inkrafttreten des WEmoG konnte in der Teilungserklärung die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen wichtiger Gründe beschränkt werden. Dann war die Situation recht einfach: Vertrugen sich alle, endete irgendwann die Verwalterbestellung durch Zeitablauf. Mit einer Kopplungsklausel, wie in diesem Vertrag, endete dann auch der Verwaltervertrag. Und gab es ggf. wichtige Gründe, konnte die Gemeinschaft den Verwalter auch während der Bestellungszeit abberufen. Dann endete mit der wirksamen Abberufung ebenfalls der Verwaltervertrag.
Das zum 1.12.2020 inkraft getretene WEMoG hat hier eingies geändert. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann ein Verwalter jetzt generell jederzeit abberufen werden, entgegenstehende Regelungen in alten Teilungserklärungen sind unwirksam. Macht eine Gemeinschaft hiervon Gebrauch, endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach dem Zeitpunkt der Abberufung.
Vor welchen Fragen stand jetzt das LG Frankfurt?
Nun, betrachtet man den Vertrag vorliegend, so gab es dort ja eine Kopplungsklausel. Nach dem Gesetz konnte der Verwalter jetzt jederzeit abberufen werden. Und nach dem Vertrag sollte mit Abberufung auch der Vertrag sofort enden. Galt das immer noch?
Und wenn das Gesetz davon spricht, dass ein Verwaltervertrag sechs Monate nach der Abberufung endet, was bedeutet das: Sechs Monate nach Abberufungsbeschluss oder sechs Monate nach Ende des Verwalteramtes?
Und wie wird diese restliche Vergütung fällig, auf einmal oder ratierlich über sechs Monate?
Das sagt das Landgericht dazu:
Zunächst stellte das LG fest, dass die Neuregelung in § 26 Abs. 3 WEG, wonach der Verwalter jederzeit auch ohne wichtigen Grund abberufen werden kann, auch für Verträge gilt, die vor Inkrafttreten dieser Vorschrift geschlossen wurden. Das wird in der Literatur durchaus kontrovers diskutiert. Die überwiegende Meinung geht aber davon aus, dass es keine verfassungsrechtlichen Bedenken gibt, zumal der Verwalter mit der “Sechs-Moants-Frist” ja nicht ganz rechtlos gestellt wird.
Die alte Kopplungsklausel, wonach die Abberufung sofort auch den Vertrag beendet, findet jedoch keine Anwendung mehr. Denn die Vertragsparteien waren doch vom alten Recht ausgegangen: Danach war eine Laufzeit vorgesehen und eine vorzeitige Beendigung war nur möglich, wenn wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung vorgelegen hätten. Unter diesen Bedingungen hatte man vereinbarung, dass eine Beendigung des Verwalteramtes auch zur Beendigung des Verwaltervertrages führen sollte. Hätten die Parteien damals gewußt, dass nach einer zukünftigen Gesetzesänderung eine jederzeitige Abberufung möglich sein sollte, hätten sie sicherlich nicht eine solche Kopplungsklausel vereinbart.
Anwendung fand also die gesetzliche Regelung, wonach der Vertrag spätestens 6 Monate nach Abberufung endete. Normalerweise wäre er bis Ende 2024 weitergelaufen. Hier erfolgte eine sofortige Abberufung am 25.11.2021. Und damit konnte der Verwalter noch Vergütung für den Zeitraum bis Juni 2022 verlangen. Allerdings unter Abzug sog. ersparter Aufwendungen. Diese hatte der Verwalter in seiner Klage bereits mit 20% angesetzt und in Abzug gebracht, was das LG nicht monierte. In Verzug geriet die Gemeinschaft aber mit dem ausstehenden Verwalterhonorar nicht sofort per 25.11.2022. Vielmehr wurde das Resthonorar wie bisher monatlich fällig.