Jeder Mensch kann über sein Eigentum mehr oder weniger frei Verfügen. Jedenfalls sieht § 137 BGB vor, dass die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht so einfach durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden kann. Allerdings: Das Recht kann durch ein Gesetz eingeschränkt werden.
Und ein solches Gesetz ist § 12 Abs. 1 WEG: Danach kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Sieht die Teilungserklärung eine solche Zustimmungspflicht vor, so bezieht sich das nur auf die rechtsgeschäftliche Veräußerung, vereinfacht ausgedrückt: Auf den Verkauf, wozu allerdings auch die Zwangsversteigerung und der Verkauf durch einen Insolvenzverwalter gehören soll. Nicht beschränkt ist z.B. der Erwerb des Eigentums durch Erbschaft.
Solche Veräußerungszustimmungen finden sich meist bereits in der Teilungserklärung und meistens ist es der Verwalter der zustimmen muss. In anderen Fällen finden sich auch mal Regelungen, wonach alle Eigentümer oder die Wohnungseigentumerversammlung zustimmen muss.
Wenn den Eigentümern diese Vorschrift zu lästig ist, können sie diese jetzt nach neuem Recht seit 1.12.2020 durch einen mehrheitlichen Beschluss aufheben und im Grundbuch löschen lassen.
Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Dafür müssen zumindest hinreichend gesicherte Belege dafür vorliegen, dass der Erwerber rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzen wird, wobei die Unzumutbarkeit des Eintritts des Erwerbers in die Gemeinschaft ihre Ursache in seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Unzuverlässigkeit haben muss. Diese Umstände müssen gewichtig sein, es darf sich nicht nur um Unzuträglichkeiten, persönliche Spannungen oder Vorkommnisse handeln, wie sie in jedem Gemeinschafts- oder Nachbarschaftsverhältniss immer mal wieder vorkommen. Es reicht also nicht, dass die Gemeinschaft einfach mal so gewisse Vorstellungen hat, wen man denn in der Gemeinschaft als weitere Mitglieder haben wolle. Der Wunsch, kinderreiche Familien, Studenten oder Angehöriger bestimmter Religionen nicht in der Anlage "haben zu wollen", ist kein Versagungsgrund im Sinne des § 12 WEG. Gibt es aber z.B. gesicherte Erkenntnisse, dass der Erwerber die laufenden Beiträge zu den Kosten (Wohngeld) nicht wird zahlen können, wäre das ein wichtiger Grund, um die Zustimmung zu versagen. Das gleiche gilt, wenn dem Erwerber z.B. in einer anderen Gemeinschaft das Eigentum wegen Übergriffen auf Mitbewohner entzogen worden ist oder der/sie als "Messi" stadtbekannt ist.
Liegt ein wichtiger Grund vor, darf der Verwalter die Zustimmung verweigern. Ansonsten erteilt er die Zustimmung in notariell beglaubigter Form.
Dabei handelt der Verwalter nicht aus eigenem Recht, sondern seit der Reform durch das WEMoG als Organ der Gemeinschaft. Denn dieser, der GdWE obliegt jetzt die Verwaltung des gemeinschaftliches Eigentums. Dafür bedient sie sich des Verwalters. Verweigert der Verwalter die Zustimmung, ist die Zustimmungsersetzungklage also gegen die Gemeinschaft zu richten, vertreten durch den Verwalter.