Manchmal ist die Arbeit als Wohnungseigentumsverwalter (m/w/d) sicherlich schwieirig. Aber die des Rechtsanwaltes auch. Da blättert man durch die Fachzeitschriften und stößt dann auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 14.7.2023 (980a C 2/23), in welcher das Amtsgericht wieder rmal einen Beschluss der Eigentümerversammlung kassiert hat, weil er zu unbestimmt war.
Nun sind Verwalter keine Juristen, und die Wohnungseigentümer meistens auch nicht. Wenn man sich aber ansieht, was die Eigentümer dort beschlossen hatte, so musste doch auch dem unbedarften, durchschnittlichen, juristisch nicht vorbefassten Eigentümer klar sein, dass so ein Beschluss irgendwie “schwierig” werden könnte.
Die Wohnungseigentümer hatten einer einer Eigentümerversammlung vom 22.9.2020 die Dichtigkeitsprüfung der Sielleitungen beschlossen. Das hatte wohl zu Sanierungsbedarf geführt. In der Einladung zur Versammlung vom 5.12.2022 hieß es sinngemäüß, dass bisher nur ein Angebot der Firma CC über rund EURO 26.00ß vorliege, drei weitere Angebotsanfraen würden aktuell laufen. In der Versammlung gab es dann wohl drei Angebote, die vorlagen, CC über rund EURO 26.000, RJ über rund EURO 27.000 und Firma N über rund EURO 20.000.
Die Eigentümer beschlossen dann: “Die Beauftragung des Angebotes Nr. …. vom …. der Firma N über ca. EURO 20.000 wird unter Vorbehalt der Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat beschlossen. Über die Finanzierung wird auf der nächsten Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit entschieden”.
Auf Anfechtung hin hat das Amtsgericht den Beschluss “kassiert”, einmal, weil er zu unbestimmt war, und zum anderen, weil die Eigentümer nicht über die Beauftragung eines Unternehmens beschließen können, ohne nicht auch zugleich über die Frage zu entscheiden, wo das Geld denn herkommen soll.
Die Formulierung, wonach der Auftrag nach Rücksprache mit dem Beirat vergeben werden soll, genügt weder den Anforderungen an die Bestimmtheit von Beschlüssen noch trägt sie der Kompetenzverteilung innerhalb einer WEG Rechnung. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein; ferner sind solche Beschlüsse „aus sich heraus“ sowie objektiv-normativ auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Nach diesen Maßstäben lässt sich hier nicht klar und eindeutig bestimmen, was zur Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses vom 05.12.2022 führen soll: Der beschlossene „Vorbehalt der Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat“ lässt weder erkennen, ob – im Wortsinne – eine „Rücksprache“ der Verwaltung mit dem Verwaltungsbeirat für die endgültige Beauftragung ausreichen soll oder ob damit – was nach Sinn und Zweck eher nahe liegt – eine „Zustimmung“ gemeint ist. Selbst wenn die Wohnungseigentümer grds. eigene Entscheidungskompetenzen auf den Beirat delegieren können, so müssen die wesentlichen Umstände, Inhalte und Grenzen der übertragenen Entscheidung aber klar und eindeutig in dem Beschluss festgelegt worden sein. Das ist vorliegend nicht geschehen. Es bleibt vollkommen unklar, welche Aufgabe dem Beirat, mit dem „Rücksprache“ gehalten werden soll, zukommen soll. Das Amtsgericht Blankenese hat bereits vor einigen Jahren mal sehr süffisant die Formulierung “zerpflückt”, wonach ein Auftrag nach Abstimmung mit dem Beirat vergeben werden sollte. Es hat zu Recht die Frage gestellt, wie man sich eine solche Abstimmung vorstellen müsse, ob da jeder die Hand hebe, oder wie das ablaufen solle.
Außerdem, so das Amtsgericht Hamburg-St. Georg, widerspreche es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, zusammen mit einer Maßnahme, mit der – wie hier – eine Kostenlast verbunden ist, keine Finanzierungsregelung zu treffen. Die Erteilung von Sanierungsaufträgen entspreche bekanntermaßen nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert sei; gerade dann, wenn finanzielle Schwierigkeiten bestehen, sei es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel im Vorwege sicherzustellen.