Das Amtsgericht Buxtehude ist nicht unbedingt bekannt dafür, Rechtsgeschichte zu schreiben. Wir haben aber ein Urteil vom 6.4.2023 erstritten (31 C 324/22), mit welchem das Amtsgericht Buxtehude scheinbar die Rechtsprechungsanpassung des BGH vorweggenommen hat (dazu gleich im nächsten Beitrag).
Es begb sich nämlich in der Hansestadt Buxtehude, dass in einer Wohnungseigentumsanlage erheblicher Instandsetzungsbedarf für eine Kellerwandaußenabdichtung ergab. Hierzu hatte die Verwaltung ein Angebot zur Beschlussfassung vorgelegt und vorgetragen, weitere Angebote seien trotz diverser Telefonate nicht einholbar gewesen. Vier bis fünf andere Firmen habe die Sachbearbeiterin angerufen, sogar Firmen aus Stade habe man angefragt.
Der Kläger hatte die Beschlusfassung angefochten mit dem Argument, dass es zwingend dreier Vergleichsangebote bedurft hätte. Dazu sagte das AG Buxtehude:
“Zwar gilt auch hier, dass bei dem nicht unerheblichen Volumen für die Abdichtung einer Kelle-wand das grundsätzliche Erfordernis bestanden hat, Vergleichsangebote einzuholen.
Von diesem Grundsatz ist jedoch dann eine Ausnahme zu machen, wenn derartige Vergleichsangebote bei angemessener Bemühung nicht zu erhalten waren. So liegt es hier: Die Behauptung der Beklagten, trotz mehrerer Versuche der Verwalterin sei es nicht möglich gewesen, von mehr als einer Firma ein Angebot für die Durchführung der Kellerabdichtung zu erhalten, ist durch die durchgeführte Beweisaufnahme bestätigt worden. Das Gericht schließt sich der von der Klägerin geäußerten Rechtsauffassung nicht an, wonach dieses nur dann Berücksichtigung finden kann, wenn die konkreten Daten der angefragten Firmen im Einzelnen mitgeteilt werden. Die Tatsache des vergeblichen Versuchs der Einholung mehrerer Vergleichsangebote als solche ist bereits hinreichend, um von dem genannten Grundsatz abzuweichen, zumal in einem solchen Falle eine Beschlussfassung und Durchführung der notwendigen Arbeiten gar nicht möglich wäre.
Die Zeugin Sch…hat den hierzu gehörigen Sachvortrag der Beklagten bestätigt. Sie hat insbesondere bekundet, dass man bei vier bis fünf Firmen telefonisch angefragt habe, ob diese ein Angebot für die Kellerwandabdichtung abgeben könnten. Keine einzige Firma, außer der N… habe sich hierzu bereit erklärt. Die Zeugin hat hierzu auf den auch amtsbekannten Umstand hingewiesen, dass quasi sämtliche Handwerksfirmen über Personalengpässe und damit auch über beschränkte Kapazitäten zur Durchführung von Handwerksarbeiten verfügen, sodass die Bekundungen der Zeugin Sch… auch glaubhaft sind. Dies auch vor dem Hintergrund, dass es sich zwar nicht um einen unerheblichen aber doch eher unterdurchschnittlichen Auftragsumfang handelt.
Insoweit kann der Kläger auch nicht damit gehört werden, dass die Verwaltung der Beklagten nicht nur im regionalen Bereich, sondern auch überregional nach Angeboten für die Arbeiten hätte fragen müssen. Es würde sich hier die Frage stellen, bis zu welcher Entfernung derartige Anfragen durchgeführt werden müssten, zumal hieraus Dutzende oder gar Hunderte von Firmen als potentielle Auftragnehmer in Betracht kämen. Der Ansatz der Verwaltung bzw. der Zeugin Sch…, eine Hand voll Firmen zu kontaktieren, die in der Region ansässig sind und mit denen man bereits geschäftlichen Kontakt gehabt hat, ist nicht zu kritisieren. Der Verwaltung kann nicht zugemutet werden, zahlenmäßig unbeschränkte Telefonate zu führen oder Schreiben zu verfassen und abzusenden, allein zu dem Zweck, später den Vorwurf einer nicht ordnungsgemäßen Beschlussfassung zu vermeiden. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümer von ihrer Wohnungseigentumsverwaltung lediglich sachgerechte und angemessene Vorgehensweisen beanspruchen können, die die Interessen aller Beteiligter möglichst umfassend wahrt. Dies kann in dem Fall, wie er hier vorliegt, bejaht werden.”
Das Urteil ist (noch) nicht veröffentlicht.