Anmerkungen zur Entscheidung des BGH V ZR 75/15
Ich habe in die Entscheidungsdatenbank ein Urteil des BGH aus dem Jahre 2016 eingestellt. Die Entscheidung ist also etwas älter, inhaltlich aber noch “brandaktuell”. Es geht um die Frage, ob die WEG (mittlerweile wohl GdW – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genannt) eigentlich Immobilien erwerben darf. Darf die Gemeinschaft z.B. ein Nachbargrundstück erwerben, um dieses als Parklplatz zu nutzen und hat sie die Komptenz, das im Beschlusswege zu entscheiden?
Ja, so der BGH in der damaligen Entscheidung. Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstückes durch die Gemeinschaft beschließen. Ein solcher Grundstückserwerb ändert zunächst nichts an der sachenrechtlichen Grundlage der Gemeinschaft. Es wird kein neues Gemeinschaftseigentum geschaffen, an dem dann die einzelnen Wohnungseigentümer wieder beteilgt wären. Vielmehr wird mit dem Kauf des Grundstückes neues Verbandseigentum erworben, vergleichbar einem Rasenmäher.
Die Eigentümer “dürfen” also einen solchen Grundstückserwerb beschließen. Allerdings muss der Beschluss auch ordungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das wäre sicherlich nicht der Fall, wenn es sich um ein reines Spekulationsobjekt handeln würde. Erforderlich dürfte vielmehr sein, dass der Grundstückserwerb der Erhaltung, Sicherung oder Verbesserung der Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens dient oder zumindest einen räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhant mit der Gemeinschaft aufweist. Im konkreten Fall ließ der BGH es ausreichen, dass das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrecht erhalten werden sollte. Das Grundstück diente nämlich seit Errichtung der WEG als Parkplatz und dieses war auch über eine Baulast abgesichert.
Die Entscheidung des BGH ist also kein Freibrief zum Grundstückserwerb, denn bereits der Leitsatz sagt, dass es an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlen könnte, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Der Kauf einer Nachbarimmobilie alleine zum Zwecke der Vermietung an Dritte, also letztlich zum Zweck der Gewinnerzielung, wäre keine Verwaltungsmaßnahme mehr.
Eine ganz andere Fragen ist, ob die WEG/GdW eigentlich Teile des gemeinschaftlichen Grundstückes verkaufen darf. Dazu demnächst mehr.