Im vorangegangenen Beitrag habe ich eine Entscheidung des Bundesgerichthofs erläutert, die sich mit der Verwalterzustimmung bei Veräußerung von Wohnungseigentum beschäftigt. Manch neuer Wohnungseigentümer oder Menschen, die sich überhaupt erstmals mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigen, mögen sich fragen, was es damit auf sich hat. Daher hier ein paar grundlegende Erläuterungen zu dem Thema.
Veräußerungszustimmung, was ist das?
Jeder Mensch kann über sein Eigentum mehr woder weniger frei verfügen. Jendenfalls sieht § 137 BGB vor, dass die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht so einfach durch ein Rechtsgeschäft ausgeschlossen werden kann: Vereinfacht: Sie können sich in einem Vertrag gegenüber einem Lebenspartner (m/w/d) nicht verpflichten, Ihr Auto nicht zu verkaufen. Verkaufen sie es trotzdem, kann der Käufer Eigentümer werden. Der Haussegen mag dann schief hängen, aber das Auto hat einen neuen Eigentümer.
Allerdings kann das Recht zur freien Verfügung durch ein Gesatz eingeschränkt werden.
Und ein solches Gesetz findet sich in § 12 WEG. Danach kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Und dieser “Dritte” ist meist der Verwalter. Dieser darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Aber solange der Verwalter nicht zustimmt, erfolgt im Grundbuch nicht die Umschreibung des Eigentums auf einen Erwerber. Durch die Veräußerungszustimmung wird das Recht zur freien Verfügung über die Wohnung also eingeschränkt.
Wofür gilt eine solche Veräußerungszustimmung ?
Sieht die Teilungserklärung eine solche Veräußerungszustimmung vor, so gilt das nur für rechtsgeschäftliche Veräußerungen, also jede Art von Verträgen. Besonderheit: Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung oder der Verkauf durch einen Insolvenzverwalter sollen nach dem Gesetz ausdrücklich unter diese Vorschrift fallen. Sie gilt aber nicht bei einer Erbschaft, da geht das Eigentum kraft Gesetzes, ohne “Vertrag” über.
Wo finde ich in meiner WEG etwas zur Veräußerungszustimmung?
Üblicherweise wird das vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt. Es lohnt also, einen Blick in diese Dokumente zu werfen. Üblicherweise ist es der Verwalter, der zustimmen soll, manchmal sind aber auch die übrigen Wohnungseigentüer genannt oder die Wohnungseigentümerversammlung.
Und wenn uns diese Regelung in der Teilungserklärung nervt?
Die Vorschrift hat ihren Ursprung bereits in der ersten Fassung des WEG Anfang der 1950ziger Jahre. Wenn eine Gemeinschaft heute der Ansicht ist, dass das nicht mehr zeitgemäß sei, dann können die Eigentümer diese seit dem 1.12.2020 mittels Mehrheitsbeschluss aufheben. Also relativ einfach und unkompliziert. Dieser Beschluss braucht eine bestimmte Form (beglaubigte Unterschriften), dann kann der Verwalter das problemlos beim Grundbuchamt in allen Grundbüchern löschen lassen.
Und wann darf die Zustimmung versagt werden?
Die Zustimmung zur Veräußerung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Dafür müssen zumindest hinreichend gesicherte Belege dafür vorliegen, dass der Erwerber rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzen wird, wobei die Unzumutbarkeit des Eintritts des Erwerbers in die Gemeinschaft ihrer Ursache in seiner persönlichen oder wirtschaftlichen Unzuverlässigkeit haben muss. Diese Umstände müssen schwerwiegend sein, es darf sich nicht nur um Unzuträglichkeiten oder persönliche Spannungen handlen, wie sie in jeder Gemeinschaft mal vorkommen. Es reicht also nicht, dass die Gemeinschaft einfach mal so gewisse Vorstellungen hat, wen man denn in der Gemeinschaft als Mitglied haben wolle. Der Wunsch, kinderreiche Familien, Studierende oder Angehörige bestimmter Religionen nicht der Anlage “haben zu wollen”, ist kein wichtiger Grund. Gibt es aber gesicherte Erkenntnisse, dass der Erwerber z.B. die laufenden Wohngelder nicht wird zahlen können, wäre das ein wichtiger Grund, die Zustimmung zu versagen. Das gleiche gilt, wenn dem Erwerber das Eigentum z.B. in einer anderen Gemeinschaft wegen körperlicher Übergriffe auf Miteigentümer entzogen worden ist oder er/sie als “Messi” stadtbekannt ist.
Ein Fall, der öfter mal in der Praxis vorkommt ist, dass ein Mensch, der bereits Eigentümer in der Anlage ist, eine weitere Wohnung erwerben will. Nun gibt es aber immer wieder Probleme mit diesem Eigentümer, vielleicht zahlt er seit Jahren sein Wohngeld nur schleppend, meistens nur, wenn der Gerichtsvollzieher kommt, die Gemeinschaft läuft jedem EURO hinterher. Oder er sorgt jedes Wochende wieder für Polizeieinsätze in der Anlage, weil er und seine Besucher lautstark und alkoholisiert die ganze Nachbarschaft mit Musik beschallen.
Liegt solch ein wichtiger Grund vor, darf der Verwalter die Zustimmung verweigern. Ansonsten erteilt er die Zustimmung in notariell begelaubigter Form. Wenn der Verwalter die Entscheidung nicht selbst treffen will, um sich nicht “zwischen die Stühle” zu setzen, kann er auch statt dessen eine außerordentliche Versammlung einberufen und die Wohnungseigentümer darüber abstimmen lassen, ob er die Zustimmung erteilen soll.
Und wenn der Verwalter nicht reagiert?
Das war das Thema der im vorangegangenen Beitrag besprochenen Entscheidung. Nach altem Recht musste der verkaufende Eigentümer dann den Verwalter auf Zustimmung verklagen. Das hat sich mit der Reform seit dem 1.12.2020 geändert. Jetzt muss sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, richten. Denn der Verwalter handelt ja nicht aus eigenem Recht, sondern nur als Vertreter der Gemeinschaft.